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  • [박인호의 전원별곡]제1부 땅 구하기-(20)뒤집어 보면 ‘제도적 하자’가 장점이 되는 땅도 있다

  • 기사입력 2011-01-11 11:00
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통상 기피하는 땅 가운데는 군사시설보호구역,농업진흥지역(옛 절대농지),문화재보호구역 등 제도적 규제에 의한 하자가 있다.

이 중 군사시설보호구역 일대의 땅은 사실 전원주택 부지로는 적합치 않다. 절대 피하는 것이 좋다. 군사훈련 등에 따른 주거생활 침해는 물론 땅값도 크게 낮아 그야말로 찬밥신세를 면하기 어렵다.

농업진흥지역(농업진흥구역,농업보호구역)의 경우는 조금 다르다. 아예 도시를 떠나 귀농을 해서 농사를 지으며 전원생활을 할 요량이라면 오히려 농업진흥지역 내 땅을 사서 그 중 적합한 터를 골라 집(농업인주택)을 짓는 것도 한 방법이다. 농업진흥지역으로 지정된 땅은 우량농지이기 때문에 물대기가 쉬운 하천이나 계곡을 끼고 있는 곳이 많다. 기본적으로 산수화의 핵심인 물을 갖추고 있다는 얘기다.

농업진흥지역은 또한 관리지역 내 논,밭보다 가격이 절반 수준까지 저렴하다. 따라서 귀농 준비자라면 농업진흥지역 내 농지를 저렴하게 매입해서 농가주택(농업인주택)을 짓고 나머지 땅에 농사를 지으며 살면 된다. 물론 외지인이 해당 조건을 갖춰 농업진흥지역에 집을 짓기란 여간 까다롭지 않다. 현지 중개업소나 토목측량업체, 관청에 미리 상담하는 것은 기본이다.

한 걸음 더 나아가 투자측면까지 고려한다면, 농업진흥지역 가운데 향후 개발압력이 높아져 지역에서 해제될 가능성이 있는 곳을 골라야 한다. 물론 농업진흥지역은 과거 절대농지로 불리웠을 만큼 해제되기 어려운 것이 사실이지만, 농업 경쟁력이 갈수록 떨어지고 있는 우리나라의 현실에 비춰볼 때 앞으로도 계속 그 면적은 줄어들 수 밖에 없다. 해제 가능성이 높은 곳은 관광 및 산업단지 조성이나 고속도로IC, 신설 철도역이나 복선전철역 주변 등 개발압력이 높은 땅 이다.

강원도,충청도 등 지방의 문화재보호구역 내 땅도 잘만 고르면 실수요 목적 외에 투자가치까지 기대할 수 있다.

서울과 수도권의 문화재보호구역은 개발행위 허가 및 건축허가를 받기가 까다로울 뿐 아니라 층고 제한 등의 각종 규제가 많다. 따라서 땅값도 다른 지역에 비해 크게 낮다.

반면 지방의 문화재보호구역은 오히려 이런 단점을 상쇄하고 남을 만큼의 장점 또한 갖추고 있다.

먼저 개발행위 허가나 건축허가가 수도권에 비해 훨씬 수월하다. 특히 문화재보호구역은 축사나 분묘 등 혐오시설 등이 들어설 수 없기에 전원주택의 필수조건인 쾌적한 주거환경을 더욱 강화시켜준다.

더구나 도시화가 급진전 되면서 우리나라의 경우 도시화율(용도지역상 도시지역에 거주하는 인구의 비율)이 이미 90%를 넘고있다. 결국 전국 어디든지 반나절 생활권이 완성된다는 의미다. 이에 따라 지방 시골의 경우에는 소위 ‘스토리가 있는’ 지역이 문화,역사,관광명소로 부상하게 되고, 이는 곧 땅의 가치상승으로 연결될 것이 자명하다.

문화재보호구역은 대개 기본적으로 위의 요건을 충족시키고 있는 곳이다. 여기에 더해 서울 및 수도권으로의 빠른 접근성을 보장하는 고속도로 IC,복선전철역 인근이라면 금상첨화다. 제도적 하자가 되레 전원주택의 입지적 강점이 되는 셈이다. 이런 곳은 선점적으로 공략할 필요가 있다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 컨설턴트)

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