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  • <헤럴드포럼>민간주택공급 안되면 전세대란 장기화

  • 기사입력 2011-04-12 07:57
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장태일 건설주택포럼 명예회장(부동산학 박사)

물가상승률의 고공행진이 심상찮다. 최근 유가상승과 일본 대지진 영향으로 자동차 부품, 수산물, 원자재 등의 수급불균형으로 인한 인플레이션 등이 예상되어 국내외 경제여건이 물가에 부정적 요인으로 작용할 것이라는 관측이 대세가 되고 있다.

주택시장에서도 장기간의 수급불균형이 나타나고 있다. 통계청에 따르면 최근 3년간 혼인건수는 연평균은 30만건인데 반해, 국토해양부의 최근 3년간 평균 분양실적은 22만호에 불과해 혼인으로 발생된 신규 주택수요만 비교해 보더라도 공급부족이 심각하다. 특히 주택공급의 60~70%를 담당해왔던 민간물량이 3년째 대폭 감소했다. 이러한 주된 원인을 4가지 정도로 분석해 본다. 

먼저, 2007년 9월부터 민간택지까지 확대해 시행되고 있는 분양가상한제의 영향이다. 연평균 35만호를 상회하던 주택건설인허가실적은 상한제가 시행된 이후 21만~25만호로 급격히 줄었고, 특히 전국의 재건축ㆍ재개발사업 1508개중 약40%가 중단 또는 지연되고 있다.

둘째로 보금자리주택 공급의 영향이다. 민간사업지보다 훨씬 저렴한 분양가와 유리한 입지에 공급하기 때문에 민간의 사업 포기 및 연기 사례가 속출하고 있고 매매수요가 대기수요로 전환되면서 전세대란의 요인이 되고 있다. 실제로 2010년도에 대형주택건설업체로 구성된 한국주택협회 회원사의 분양실적은 계획대비 30%에 불과한 것으로 나타났다.

셋째로 금융권의 주택사업에 대한 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 강화의 영향이다. 은행권의 리스크 관리강화 등으로 2008년 52조원이던 PF 대출규모는 작년에 38조원 정도로 크게 줄었다. 현재는 일부 메이저업체를 제외하고는 금융권내 대출이 사실상 불가능한 실정이다. 그 결과는 2008년에 6000여개에 달하던 주택사업자가 2010년에는 4000여개로 대폭 감소됐고, 실제로 주택사업을 영위(營爲)하는 주택사업자는 전체의 7% 정도이다.

마지막으로 DTI(총부채상환비율) 규제 부활과 금리인상 등으로 기존주택 거래침체의 영향이다. 실제로 금리상승과 DTI규제가 없었던 2000년부터 2003년에는 민간의 주택건설인허가실적이 연평균 37만호였지만, DTI규제가 강화되었던 최근 3년간 민간의 실적은 연평균 23만호로 감소했다. 대출규제강화 및 금리인상이 구매수요를 위축시켜 분양시장 침체로 미분양 적체, 거래단절 등으로 건설사의 유동성 위기와 민간의 주택공급을 감소시키고 있는 것이다.

이러하듯 민간주택공급이 지속적으로 감소될 경우 전세대란은 장기화될 것이며, 서울을 중심으로 수도권의 입주물량이 대폭 감소할 것으로 예상됨에 따라 하반기에는 전세대란이 더 심화될 것으로 우려된다. 주택가격도 경기침체로 가격안정세가 지속되고 있지만 향후 대내외 불안요소가 해소되고 국가경제가 안정돼 세입자 및 청약통장 가입자(170여만명) 등의 대기수요자가 실수요자로 전환되면 수급불일치로 인한 주택가격 급등의 우려가 현실화 될 것으로 보인다.

더 늦기전에 민간부문의 주택공급기반을 확충해야 한다. 3.22대책의 핵심인 분양가상한제 폐지와 취득세 인하 등이 여ㆍ야의 대립과 지자체의 반대 등의 이유로 후속조치 추진에 발목을 잡혀서는 안된다. 정부와 정치권이 국민의 주거안정에 역량을 집중시켜야 한다. 민간주택공급 급감의 폐해는 결국 서민의 몫으로 돌아간다는 것을 잊지 말아야 한다.

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